THE HAUS 私事ではありますが先日、宅地建物取引士の登録実務講習を受講いたしました。
その際に実際に土地購入後に起こった問題を聞いて驚くことが多々ありましたので、これから土地探しを始める皆様に共有したいと思い、今回ブログテーマにしました。
皆様の土地選びの力になればと思います♪
＜＜目次＞＞
●通行地役権
●日影規制
●用途地域
●事故物件にまつわるトラブル
●私道をめぐってトラブル
●土壌汚染トラブル
●隣地との高低差がある
●土地の形が歪んでいる
●土地の前に消火栓が設置されている
土地購入でポイントとなる用語について
通行地役権
通行地役権とは、自分の土地（要役地）のために他人の土地（承役地）を通行する権利のことです。この利用する権利は通行したい人と通行される土地の持ち主との契約によって設定します。
例えば、自分が買った土地が道路に面していない状況です。道路を出入りするためには水色のAさんの土地を通らないと出入りできない状況。そんなときに、他人の土地を通行のために利用できるという権利になります。
※注意点：地役権は登記しておかないと承役地がこの件には関係ない人（第三者）に購入されたときは第三者に対して主張できなくなります
日影規制
日影規制とは、建築基準法のひとつで冬至の日（12/22ごろ）を基準として全く日が当たらないことのないように建物の高さを制限する規制のことです。
この規制は、周囲の日照を確保して心地よい暮らしを阻害することを防ぐ目的で決められています。
ちなみに、なぜ冬至の日が基準となるのかですが、一年で最も影が長くなるからです。冬至の日は午前8時～午後4時まで（北海道は午前9時～午後3時まで）の間、その場所が一定時間以上続けて影を生じないようにしなくてはなりません。
用途地域
用途地域とは計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリアのことです。
建てられる建物の種類や大きさなど制限されるので、地域毎に住心地や暮らしが異なります。
なぜ13地域に分けられているのかですが、例えば住宅の隣に大きな工場や商業施設が立っていると騒音や公害などで住みたいと思えない環境になってしまいます。一方で、工場で働く人にとっても大型トラックが通りにくいなどの問題が発生し効率が悪い環境が出来上がってしまいます。
用途地域を定めることでこのような問題が起きづらくなります。
＜用途地域13地域＞
【住宅系の用途地域】
●第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。建てられる高さが10ｍや12ｍなどに制限されています。一戸建てだけでなく低層マンションも建てられます。一方店舗は床面積の合計が50m2以下であれば可能ですが、この規模では一般的なコンビニは建てられません。建物の種類としては、一戸建て住宅のほか賃貸住宅やマンション、小中学校が建てられます。
●第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。高さの制限は第一種低層住居専用地域と同様です。一方、建物の種類は床面積150m2までの店舗が可能になるため、第一種低層住居専用地域で可能な建物に加え、コンビニや飲食店が建てられます。
●第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。建物の高さ制限はありません。建物の種類は2階建て以内＆床面積が500m2以下の店舗が建てられるほか、幼稚園～大学などの教育施設、病院、図書館、神社やお寺などが建てられます。
●第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。建物の種類は第一種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、2階建て以内＆床面積1500m2以下の店舗や事務所が建てられます。
●第一種住居地域
住宅の環境を守るための地域です。住宅以外は上記の第一種・第二種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、3000m2までの店舗や事務所、ホテルが建てられます。
●第二種住居地域
主に住宅の環境を守るための地域です。第一種住居地域で可能な建物に加えて、ボーリング場やスケート場、また床面積10000m2以下ならパチンコ屋やカラオケボックスなども建てられます。
●準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。国道や幹線道路沿いが指定されることが多く、第二種住居地域で可能な建物に加えて、車庫や倉庫、作業場の床面積が150m2以下の自動車修理工場、客席部分200m2未満の劇場や映画館などが建てられます。
●田園住居地域
農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。建物の制限的には（１）第一種低層住居専用地域に近いです。住宅のほか幼稚園～高校までの教育施設や図書館、病院、神社・寺院などが建てられるほか、2階建て以下の農産物直売所や農家レストランも建てられます。
【商業系の用途地域】
●近隣商業地域
わりの住民が日用品の買い物などをするための地域です。（７）準住居地域よりさらに制限が緩和され、店舗や事務所、劇場や映画館などに床面積の制限がありません。また床面積150m2以下で危険性がなく、環境を悪化させる恐れがない工場や、床面積300m2以下の自動車修理工場も建てられます。
●商業地域
近隣商業地域よりさらに緩和され、銀行や映画館、飲食店、百貨店などが集まることを目的とした地域です。風俗施設や小規模な工場も認められています。ターミナル駅の周辺部などが指定されることが多いです。
【工業系の用途地域】
●準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性や環境悪化が大きい工場を除き、ほとんどの工場が建てられます。住宅やホテル、ボーリング場、映画館、病院、教育施設なども建てられます。
●工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。住宅や店舗も建てられますが、ホテルや映画館、病院、教育施設などは建てられません。
●工業専用地域
工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅は建てられません。
実際に全国で起きた土地トラブルを紹介
事故物件にまつわる土地トラブル
更地を購入したAさん。元々その土地には住居用の建物が建っていました。
Aさんは土地購入後、ある情報を耳に。それは、かつてその土地に建っていた住居用建物で人が死んでしまう（自然死以外）が起こったといったものでした。
売主は、建物を壊し更地にしたたので問題はないと判断し、買主Aさんに告げませんでした。それに対してAさんは何も聞いていないことを指摘し裁判に。
結果、Aさんが勝訴。勝訴理由は人が嫌う目に見えないものの残像がその土地には残っているという理由でした。Aさんは賠償金を支払ってもらい解決となりました。
私道をめぐってトラブル
Bさんの土地から一番近いルートで道路に出入りするためにはAさんの土地を通らなければなりません。
しかし、Bさんは道路として書いている部分を使用するにはAさんに許可を取る必要があります。その際に、Aさんが提示した条件をBさんが断ってしまい、代わりにCさんの土地を通行することにしました。
それから数年後、Bさんは土地を売りに出します。土地購入希望者は現れますが、買い手が一向に決まりません。
その理由は、水道管がBさんの土地まで伸びていないのでAさんの土地を工事、地中に設置する設備で利用しなければならない状況となりましたが、以前の道路問題が原因で仲こじれ使わせてもらえないからです。
ご近所関係は、いつどこで問題になるか分からないので要注意です。
土壌汚染トラブル
業者Aは住居用建物を建設する目的で、鉄鋼業を営む業者Bから土地及び倉庫や事務所件社員寮などの建物を買受け、引き渡しを受けました。売買契約書には、「土地に廃棄物、地中埋設物又は土壌汚染等の隠れた瑕疵がある場合に、土地の引渡日以後６か月を経過したときは、ＸはＹに対して担保責任を追及できない」旨の特約がなされており、その後Aが工事を開始したところ地中に建物のコンクリート基礎が埋没していたため、仲介に入った宅建業者に報告。宅建業者は売り主Bにこのことを報告し、瑕疵担保責任の問題が発生する可能性について説明しました。
その後、工事中の土地からはコンクリート塊、オイルタンクの残骸、オイル類によって泥状になった土壌が発見されました。
売主Bは地中埋設物の瑕疵については認めたものの、所定の環境基準を全項目において下回っており、土壌汚染に該当しない、買主Aの通知には土壌汚染の存在について一切触れていないから、制限期間内の通知はなかったと主張したため、買主Aは売主Bに対し、瑕疵担保責任特約に基づく損害賠償を求めて提訴。
裁判の結果、買主Aが勝訴。理由は有害物質が環境基準に抵触しない有害物質の量であっても、売主の瑕疵担保責任が認められたからでした。
土地購入において注意すべき土地の特徴
隣地との高低差がある
隣地との高低差によるリスクは日当たりが考えられますが、隣地が2m以上高いケースや1m以上低いケースではガケ条例が適用され、そのままでは、できません。
ガケ条例を回避するために建築面積を制限したり、擁壁を組んだりなどの対応が必要です。
土地の形が歪んでいる
土地はキレイな成形地だけでなく、ひし形や凸型といったさまざまな形状があります。いびつな形の土地は建築できるもののデッドスペースが多く、使っていない土地が多くなります。
そのような土地に家を建築した場合、デッドスペースの固定資産税を無駄に支払い続けることになるため、注意が必要です。
土地の前に消火栓が設置されている
土地の前面にはガードレールやカーブミラー、電柱といった建造物が設置されている場合がありますが、消火栓が設置されている場合は注意が必要です。先に挙げた3つの建造物は移設可能なものです。
ただし、消火栓は原則移設できません。そのため、消火栓にぶつけないよう駐車する必要があり、さらには有事の際には目の前に消防車が停車する場所となってしまいます。
ザハウスには住宅を建てるにあたっての土地選び相談が可能です。
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